“Dam forma cladirilor noastre; apoi ele ne formeaza.” Winston Churchill
In cazul in care te pregatesti sa cumperi un teren sau un imobil de la o societate inregistrata in scop de TVA trebuie sa intelegi ce implica. Diferenta intre o vanzare cu TVA si una fara taxare este ca acea suma care inseamna TVA-ul se va regasi in buzunarele tale.
Determinarea TVA-ului in constructii
- Cum se determina TVA-ul la achizitia unui teren?
TVA-ul in cazul unui teren este determinat de mai multe aspecte, cum ar fi: daca terenul este incadrat in categoria “ construibil” atunci se aplica in mod obligatoriu cota de TVA de 19% daca in schimb terenul are o alta destinatie ca de exemplu arabil atunci vanzarea poate avea loc fara TVA.
Ca sa se poata determina regimul de TVA vei avea nevoie de certificatul de urbanism emis de autoritatiile locale.
- Cum se determina TVA-ul la achizitia unei constructii?
In cazul constructiilor TVA-ul este determinat de vechimea acestora. Conform Codului Fiscal, o constructie este noua daca acesta este vanduta pana pe data de 31 decembrie a anului urmator celui in care a fost finalizata constructia.
Daca vanzarea acesteia are loc dupa aceasta data atunci constructia in cauza este considerata “ veche” si nu se aplica TVA la vanzare.
Acorda o atentie suplimentara la anexe deoarece legea prevede limitative situatiile in care cumparatorul poate avea o cota redusa de 5% dar locurile de parcare sau alte “ anexe gospodaresti” nu sunt incluse in acest regim favorabil, in plus vanzarea lor este taxata cu 19% indiferent de valoarea constructiei.
- Evaluarea unui teren cu constructii este obligatorie
La vanzarea unui imobil format din teren si constructii, TVA –ul este dat de imobilul care are valoarea de piata mai mare. Intreaga valoare este stabilita printr-un raport intocmit de un evaluator autorizat ANEVAR in urmatoarele conditii:
- In cazul in care terenul are valoarea mai mare decat cea a constructiei atunci intreaga tranzactie va fi cu TVA
- Daca valoarea mai mare este cea a contructiei atunci TVA-ul pentru intreaga tranzactie va fi determinat de tipul de constructie, astfel daca constructia este noua aceasta va avea TVA daca aceasta in schimb este veche atunci va fi scutita de TVA.
- Daca terenul si cladirea au aceeasi valoare atunci regimul TVA al corpului funciar este dat de imobilul care are suprafata cea mai mare.
Totul despre TVA-ul de 5%
TVA-ul de 5% se aplica doar daca livrarea poate fi incadrata ca parte a politicii sociale in baza critetiilor enumerate limitative in art. 291 alin (3) lit. c pct. 3 cod fiscal. Mai exact, cumparatorul trebuie sa fie o persoana fizica iar constructia noua care face obiectul tranzactiei indeplineste criterii legate de suprafata utila care sa fie de pana la 120 mp si de valoarea fara TVA de pana la 450.000 lei.
Notiunea de locuinta este explicata si in lege in art 291 din Codul fiscal pct 38 alin (3) din HG nr 1/2016 „(3) În aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal: a). prin locuință se înțelege construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care, la data livrării, satisface cerințele de locuit ale unei persoane ori familii;”.
Din punct de vedere al legislatiei fiscale nu se poate factura un bun imobil cu cota de TVA de 5% daca acesta nu indeplineste cerintele specifice ale unei suprafete de locuit. Spre exemplu daca acel imobil se vinde la gri si nu beneficiaza de utilitatile respective sau daca acesta nu indeplineste cele doua criterii legate de suprafata si de incadrarea in pragul valoric de 450.000 lei fara TVA.
Mai mult de atat pandemia generata de coronavirus ar putea duce la cresterea pragului valoric pana la care se aplica TVA de 5%.
Preferintele actuale ale clientilor sunt pentru apartamente mai mari, cu locuri de joaca si terase mai mari. Bineinteles ca pretul tuturor acestor apartamente este si mai mare iar pentru asta se solicita majorarea pragului de TVA de 5% . Ridicarea acestuia ar trebui sa fie la 750.000 de lei fata de 450.000 cat este in prezent. Asta ar ajuta cumparatorii sa achite mai putin iar dezvoltatorii si-ar vinde mult mai repede constructiile.
„E foarte posibil ca investitorii să-și schimbe obiceiurile și să se uite spre periferie pentru a dezvolta ansambluri de vile, având în vedere cererea actuală. Deși se vor căuta, în continuare, terenuri centrale, ar putea apărea și această variantă. Marii investitori își doresc să continue tranzacțiile și proiectele începute. Cererea de apartamente și de case va crește în anii următori, deși acum e în scădere, e și normal, dată fiind situația. Dar, totul depinde de bănci, de fiscalitate, de inflație. Statul român va trebui să ridice cât de curând suprafața pentru care se aplică cota minimă de TVA. Și finanțarea și fiscalitatea vor impulsiona piața rezidențială. Și costul de construcție are rolul său. În România e undeva la 46% din nivelul UE, deci stăm relativ bine și dacă nu vom mai avea problema forței de muncă”, a mentionat Silviu Stratulat, managing partner al casei de avocatura Stratulat – Albescu.
Chiar daca domeniul constructiilor este afectat de aceasta pandemie generata de coronavirus preturile locuintelor nu vor scadea asa cum se asteapta foarte multe persoane. Foarte multi dintre producatorii de materiale au inchis iar oferta este insuficienta. Toate astea ar putea duce la o scumpire a imobilelor.
Pe BCTR vei gasi informatiile de care ai nevoie
Domeniul constructiilor este nou pentru tine? Atunci nu mai pierde timpul si afla toate informatiile de care ai nevoie. Achizitia unei case, a unui teren sau a unui apartament este un aspect destul de important si trebuie sa ai acces la tot ce implica atat din punct de vedere al documentatiei cat si al costurilor.
TVA-ul este un cost pe care cumparatorul trebuie sa il cunoasca inca dinaintea achizitiei. Pe BCTR vei gasi companiile care iti vor putea comunica costurile pe care achizitia unei noi locuinte o implica. Este foarte important sa iti obtii informatia dintr-o sursa sigura. Formularul pe care il vei completa in momentul inscrierii pe site iti va oferi posibilitatea de a specifica exact care sunt informatiile pe care doresti sa le obtii. In plus daca vrei sa realizezi o lucrare poti specifica exact care este tipul de constructie pe care doresti sa il realizezi.
BCTR este site-ul persoanelor care vor sa faca cele mai bune alegeri in domeniul constructiilor.